COMENTÁRIO 51 (Artigo 51 da Lei 14.133/21)
Lei Comentada
LEI Nº 14.133, DE 1º DE ABRIL DE 2021
Lei
de Licitações e Contratos Administrativos Subseção IV
Da Locação de Imóveis
Art. 51. Ressalvado o disposto no inciso
V do caput do art. 74 desta Lei, a locação de imóveis deverá ser
precedida de licitação e avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação,
dos custos de adaptações e do prazo de amortização dos investimentos
necessários.
Comentário: aqui, destacamos a locação um
bem imóvel de particular para uso de uma repartição pública.
A locação de imóvel tratada no inciso X do
Art. 24 da Lei 8.666/93, era uma das hipóteses de Dispensa de Licitação. A
novidade é que agora ela está prevista no inciso V do Artigo 74 da Nova Lei de
Licitações e é uma das hipóteses de INEXIGIBILIDADE
de licitação quando as características
de instalações e de localização tornem necessária a locação de determinado
imóvel. É quando determinado imóvel, pelas suas características de
instalações e de localização tornem inviável a competição. É aquele e somente
aquele imóvel que poderá abrigar os serviços do órgão.
A locação de imóvel está prevista neste Artigo
51 da Nova Lei de Licitação com uma ressalva: o supracitado inciso V do Art. 74.
No mais, para se realizar uma locação de imóvel, em que a Administração é
locatária (inquilino), é necessário um prévio processo licitatório para a
escolha do bem, prévia avaliação do bem, do seu estado de conservação, dos
custos de adaptação de suas instalações e do prazo de amortização dos
investimentos necessários.
locação de imóveis na modalidade built to suit
(aluguel sob medida) em terrenos da União:
a) Se o terreno é da União, deve ser feita por meio de LICITAÇÃO. Trata-se
da construção, sob medida, de edifícios, EM TERRENO DA UNIÃO, por terceiros
investidores, em que o órgão licitante pagará um aluguel, por prazo certo, com reversão
das edificações para a proprietária (o órgão público federal) após o
esgotamento do prazo contratual.
b) se o terreno não é da União, neste caso, entendemos que, por
analogia, cabe também a inexigibilidade de licitação prevista no artigo 74 da Nova
Lei. Vejamos o Acórdão
1301/2013-TCU-Plenário:
“9.2.
responder ao nobre Presidente do Conselho Superior da Justiça do Trabalho que,
nos termos do art. 62, § 3º, I, da Lei nº 8.666/1993 c/c o art. 54-A da Lei nº
8.245/1991 (incluído pela Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012), a despeito
de a realização de licitação dever ser a regra, admite-se
excepcionalmente a contratação direta de locação sob medida (operação
built to suit), por meio de licitação dispensável fundada no art. 24,
inciso X, da Lei nº 8.666/1993, desde que, além da observância
das demais disposições legais aplicáveis ao caso, o terreno onde será
construído o imóvel seja de propriedade do particular que será o futuro locador.”
A Nova Lei de Licitação nas alíneas “f” e
“g” do inciso I do artigo 76 também traz explicitamente a possibilidade de a
Administração ser locadora de imóveis residenciais para serem usados em
programas de habitação ou de regularização fundiária de interesse social e
imóveis comerciais de âmbito local, com área de até 250 m², destinados a
programas de regularização fundiária de interesse social desenvolvidos por
órgão ou entidade da Administração Pública. São casos de LICITAÇÃO DISPENSADA.
JURISPRUDÊNCIA DO TCU
1. Existe amparo legal à utilização do
modelo de locação sob medida, built to suit, em terrenos da União, sendo
obrigatória a reversão do bem à Administração Pública ao final do contrato,
hipótese em que se fazem necessários o procedimento licitatório, a concessão
do direito de superfície ao eventual vencedor do certame e o atendimento às
demais exigências dispostas no Acórdão 1301/2013-TCU-Plenário.
Em
consulta formulada ao TCU acerca da legalidade de contratos administrativos de
locação de imóveis na modalidade built to suit (aluguel sob medida) em
terrenos da União, o Presidente do Conselho da Justiça Federal manifestou-se
nos seguintes termos: “consulto esse Órgão sobre a possibilidade de a
Justiça Federal deflagrar procedimento licitatório a fim de selecionar a
melhor proposta com vistas à construção, sob medida, de edifícios, por
terceiros investidores, em terrenos pertencentes à União, seguida de
locação por prazo determinado, com reversão das edificações para a
proprietária após o esgotamento do prazo contratual. Trata-se, em
verdade, de modalidade que se operacionaliza através da cessão do direito de
superfície de terreno da União a terceiro, por tempo certo, com a
contrapartida de obtenção de sedes próprias sem a necessidade de realização
direta das obras necessárias” (grifos do relator). Em seu voto, o relator
pontuou, preliminarmente, que a legalidade dos contratos de locação de imóveis
sob modelo built to suit já fora reconhecida pelo TCU, a exemplo dos Acórdãos
1301/2013-Plenário e 1928/2021-Plenário. Em reforço, assinalou que o procedimento em tela
possui amparo na interpretação sistemática do ordenamento jurídico aplicável à
espécie, com destaque para os seguintes dispositivos: art. 47-A da Lei
12.462/2011 (“locações no modelo built to suit na Administração Pública,
vigente até 30/12/2023, nos termos do art. 191 c/c art. 193, inciso II, da Lei
14.133/2021”), art. 51 da Lei 14.133/2021 (“locação de bens imóveis na
nova Lei de Licitações”) e art. 54-A da Lei 8.245/1991 (“locações no
modelo built to suit no âmbito privado, aplicável aos contratos
administrativos, por analogia, nos termos do art. 89 da Lei 14.133/2021, após a
revogação do art. 47-A da Lei 12.462/2011, prevista no art. 193, inciso II, da
Lei 14.133/2021”). Na sequência, chamou a atenção para a obrigatoriedade da
reversão do bem à Administração Pública ao final do contrato de locação built
to suit quando se tratar de imóvel em terreno da União, justamente por
envolver “construção ou reforma em próprio nacional”. Também frisou que
a regra da licitação incide na espécie, não sendo cabível o seu enquadramento
na hipótese de inexigibilidade prevista no art. 74, inciso V, da Lei
14.133/2021 (“aquisição ou locação de imóvel cujas características de
instalações e de localização tornem necessária sua escolha”), isso porque,
no caso em apreço, “a localização do imóvel já está decidida pela
Administração, pois se trata de terreno ou imóvel próprio, cabendo selecionar
junto ao mercado, entre vários potenciais licitantes, quem oferecerá a melhor proposta
para a reforma ou construção destinada ao contrato de aluguel”. De acordo
com o relator, essa dicção já fora acolhida na resposta à consulta objeto do
mencionado Acórdão 1301/2013-TCU-Plenário, nos seguintes termos: “9.2.
responder ao nobre Presidente do Conselho Superior da Justiça do Trabalho que,
nos termos do art. 62, § 3º, I, da Lei nº 8.666/1993 c/c o art. 54-A da Lei nº
8.245/1991 (incluído pela Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012), a despeito
de a realização de licitação dever ser a regra, admite-se
excepcionalmente a contratação direta de locação sob medida (operação
built to suit), por meio de licitação dispensável fundada no art. 24,
inciso X, da Lei nº 8.666/1993, desde que,
além da observância das demais disposições legais aplicáveis ao caso, o
terreno onde será construído o imóvel seja de propriedade do particular que
será o futuro locador.” (grifos no original). Ao final, quanto ao
cerne da consulta, o relator propôs e o Plenário decidiu responder ao
consulente que “existe amparo legal à utilização do modelo de locação sob
medida, built to suit, em terrenos da União, sendo obrigatória a reversão do
bem à Administração Pública ao final do contrato, hipótese em que se fazem
necessários o procedimento licitatório, a concessão do direito de superfície ao
eventual vencedor do certame e o atendimento às demais exigências dispostas no
Acórdão 1.301/2013-TCU-Plenário”.
Acórdão
755/2023 Plenário, Consulta, Relator Ministro Antonio Anastasia.
Caros pregoeiros e licitantes, a
melhor fonte de conhecimento sobre licitações se chama TCU - Tribunal de Contas
da União. Leiam atentamente os acórdãos do TCU, pois eles trazem ensinamentos e
recomendações importantíssimos, e tenham a certeza de estarem realizando um
grande serviço à sociedade.
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